La escritura de herencia es el documento que se firma ante notario para que los herederos acepten la herencia y se repartan los bienes. Después se pagan los impuestos y se inscribe en el Registro de la Propiedad, y desde ese momento la vivienda consta a nombre de los herederos. Para vender una casa heredada en Oviedo o en cualquier punto de Asturias, este es el primer paso.
Te explicamos qué documentos hacen falta, en qué orden se hace todo, qué plazos hay que vigilar y qué cambia si eres el único heredero o si no había testamento.
Qué es la escritura de herencia y para qué sirve
Su nombre completo es escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En ella el notario recoge quién ha fallecido, quiénes son los herederos, qué bienes había (viviendas, garajes, cuentas) y a quién le corresponde cada uno. Si hay varios herederos, lo habitual es que todos se pongan de acuerdo con el reparto o que mantengan los bienes en común y los repartan más adelante. Si no hay acuerdo, existen procedimientos legales para resolverlo, aunque esta situación puede complicar mucho y retrasar considerablemente la venta de la vivienda.
Mientras no se hace, la vivienda sigue figurando a nombre del fallecido. Eso impide venderla, hipotecarla o cambiar los recibos con normalidad, y con el paso del tiempo suele complicar las cosas: aparecen más herederos, alguien se muda lejos o se pierden papeles.
Documentos para hacer la escritura de herencia
Antes de pedir cita en la notaría, conviene reunir estos documentos:
- Certificado de defunción, del Registro Civil.
- Certificado de actos de última voluntad, que dice si había testamento y ante qué notario se firmó. Se pide al Ministerio de Justicia a partir de los 15 días hábiles desde el fallecimiento.
- Copia autorizada del último testamento o, si no lo había, la declaración de herederos (ver más abajo).
- DNI del fallecido y de los herederos.
- Escrituras o nota simple de las viviendas y recibo del IBI, para conocer su valor catastral.
- Certificados de saldo de las cuentas bancarias a la fecha del fallecimiento.
Si la vivienda tenía una hipoteca ya pagada que sigue inscrita, es buen momento para pedir el certificado de deuda cero y cancelarla a la vez.
Si no había testamento: la declaración de herederos
Cuando no hay testamento, primero hay que acreditar quiénes son los herederos con un acta de declaración de herederos. Desde 2015 se tramita ante notario, con la intervención de testigos. Solo después se puede firmar la escritura de herencia.
Pasos de la escritura de herencia en Asturias
- Notaría: se firma la escritura de aceptación y adjudicación. Puedes elegir notaría.
- Impuesto sobre Sucesiones: se presenta (modelos 660 y 650) ante el Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias, en su portal tributasenasturias.es o en sus oficinas. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, y se puede pedir una prórroga de otros 6 meses dentro de los 5 primeros.
- Plusvalía municipal: se declara en el ayuntamiento donde está la vivienda. En Oviedo, el plazo también es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se pide.
- Registro de la Propiedad: con la escritura y los justificantes de los impuestos, se pide la inscripción. Oviedo tiene varios Registros y a cada vivienda le corresponde uno según su ubicación; lo verás en la nota simple. El registrador tiene 15 días hábiles para calificar el documento, salvo que encuentre defectos.
La plusvalía de una vivienda heredada en Oviedo
Si heredas la vivienda habitual de la persona fallecida, el Ayuntamiento de Oviedo bonifica la plusvalía cuando heredan el cónyuge, los hijos o los padres, que hayan convivido con ella el año anterior y que mantengan la vivienda como residencia 3 años:
- Un 95 % si el valor catastral del suelo no pasa de 46.000 €.
- Un 60 % si está entre 46.000 € y 70.000 €.
Hay que pedirla dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento. Si vas a vender la casa heredada, ten en cuenta que venderla antes de esos 3 años hace perder la bonificación. Te lo contamos con más detalle en la plusvalía al vender un piso en Oviedo.
Si eres el único heredero: la instancia privada
Cuando hay un solo heredero, nadie más tiene derecho a la legítima y no existe otra persona facultada para adjudicar la herencia, la ley permite, con las excepciones previstas, inscribir en el Registro sin escritura notarial, mediante una instancia privada con la firma legitimada, a la que se acompañan el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el testamento o la declaración de herederos. Los impuestos hay que pagarlos igual.
Si después vas a vender, consulta antes con la notaría qué vía te conviene más.
¿Hay que escriturar una casa heredada para venderla?
Para vender una vivienda heredada, lo habitual y desde luego lo más recomendable es que los herederos hayan aceptado la herencia en escritura, aunque pueden existir excepciones legales. La aceptación y la venta se pueden firmar el mismo día en la notaría, pero lo más seguro es llegar a la venta con la herencia ya inscrita en el Registro: el comprador, su banco y su notario querrán ver en la nota simple que la vivienda está a nombre de quien la vende.
Si la vivienda es de varios hermanos, todos tienen que intervenir en la venta para venderla completa. Si alguno quiere vender únicamente su parte, habrá que distinguir si la herencia ya está repartida o si todavía se trata de derechos hereditarios pendientes de adjudicación. Lo explicamos en vender una casa heredada entre hermanos, y si la herencia lleva años sin hacerse, en si se puede vender una herencia sin escriturar.
Cómo lo trabajamos en Arxus
En Arxus vendemos viviendas en Oviedo desde 2002, y la herencia es uno de los motivos más habituales por los que un propietario decide vender. En esas ventas hay que tener resueltos los papeles a tiempo: la aceptación de la herencia, la inscripción y el acuerdo entre los herederos.
Por eso revisamos la situación de la vivienda antes de salir al mercado y no cuando ya hay un comprador esperando. Si falta la escritura de herencia o la inscripción, lo detectamos al principio, y los herederos pueden resolverlo con su notaría mientras preparamos la venta. Para quien tenga dudas sobre los pasos, hemos escrito también sobre las escrituras de una casa heredada.
Dónde vender una vivienda heredada en Oviedo
Nuestra oficina está en la calle Fierro, 5, en el casco antiguo de Oviedo, junto a El Fontán. Trabajamos en todo Oviedo y en el área central de Asturias, también en Gijón, Avilés y Mieres. Si habéis heredado una vivienda y estáis pensando en venderla, empezad por la valoración gratuita de la vivienda: saber lo que vale ayuda también a decidir cómo repartir la herencia.
Preguntas frecuentes sobre la escritura de herencia
¿Hay un plazo para inscribir la herencia en el Registro?
No hay un plazo legal para inscribirla, pero sí para los impuestos: 6 meses desde el fallecimiento para Sucesiones y para la plusvalía municipal, con posibilidad de prórroga. Si se pasan, hay recargos.
¿Dónde se paga el impuesto de sucesiones en Asturias?
Cuando corresponda tributar en Asturias, se presenta mediante los modelos 660 y 650 ante el Ente Público de Servicios Tributarios del Principado, en su portal tributasenasturias.es o en sus oficinas. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, y se puede pedir una prórroga de otros 6 meses dentro de los 5 primeros. Si el fallecido residía fuera de Asturias o hay herederos no residentes en España, hay que comprobar qué Administración es competente.
¿Se puede vender una casa heredada sin inscribirla en el Registro?
Lo habitual y lo más recomendable es tener aceptada la herencia en escritura. La inscripción se puede hacer a la vez que la venta, pero llegar con ella hecha evita retrasos con el comprador y su banco.
¿Qué es la instancia de heredero único?
Un documento privado, con la firma legitimada, con el que un heredero único puede inscribir la herencia en el Registro sin escritura notarial, siempre que nadie más tenga derecho a la legítima y no haya otra persona facultada para adjudicar la herencia.
¿En qué Registro de la Propiedad de Oviedo se inscribe mi herencia?
En el que corresponde a la vivienda según su ubicación. Oviedo tiene varios, y el tuyo aparece en la nota simple.
