Hacer una escritura en el notario es un paso fundamental en la compraventa de inmuebles en España. Este proceso implica una serie de gastos que es importante conocer para una adecuada planificación económica. Los honorarios notariales y otros costes asociados pueden variar en función del valor del inmueble y de la complejidad de la operación. En este artículo se desglosarán los diferentes aspectos relacionados con el coste de la escritura notarial.
¿Qué es una escritura notarial y por qué es importante?
La escritura notarial es un documento esencial en el proceso de compraventa de inmuebles. Este tipo de escritura proporciona una serie de garantías tanto para el comprador como para el vendedor, asegurando que la transacción se realice dentro del marco legal pertinente.
Función del notario en la compraventa de inmuebles
El notario desempeña un papel clave en la formalización de la compraventa, ya que su labor consiste en verificar la legalidad de la operación. Entre sus responsabilidades se incluyen:
- Confirmar la identidad de las partes involucradas.
- Comprobar que no existan cargas o deudas sobre el inmueble.
- Redactar la escritura de acuerdo con la normativa vigente.
- Informar a las partes sobre sus derechos y obligaciones.
Legalidad y seguridad jurídica de la escritura notarial
Una escritura notarial otorga seguridad jurídica a la transacción, ya que es un documento público reconocido por la ley. Esto implica que la escritura tiene un valor probatorio elevado en caso de disputas. La intervención del notario asegura que el margen de error sea mínimo y que todas las partes cumplan con la ley.
Diferencias entre escritura pública y privada
Es crucial distinguir entre escritura pública y privada. La escritura pública es aquella que se formaliza ante un notario, ofreciendo así garantías legales y mayores posibilidades de ser ejecutada en caso de incumplimiento. En cambio, la escritura privada carece de esta formalidad y, por lo general, es menos segura, ya que no requiere la intervención de un profesional que valide el acuerdo.
Desglose de los gastos notariales en la compraventa
Los gastos notariales son un elemento esencial en la compraventa de inmuebles. A continuación, se especifican los diferentes tipos de gastos que deben considerarse en este proceso.
Honorarios del notario según el Real Decreto 1426/1989
Los honorarios que cobra el notario están regulados por el Real Decreto mencionado, que establece un baremo de precios basado en el valor del inmueble. Este sistema garantiza que los honorarios sean justos y transparentes.
Cómo afecta el valor del inmueble al coste
El coste de los honorarios notariales varía directamente según el precio de la vivienda. A medida que aumenta el valor de la propiedad, los honorarios se calculan utilizando un porcentaje establecido, lo que puede repercutir en el coste final.
Aplicación de descuentos en los honorarios
Los notarios aplican un descuento del 10% sobre los baremos establecidos, de acuerdo con el Real Decreto y otros reguladores. Esto incluye un 5% estipulado y otro adicional que es una práctica habitual, lo que ayuda a reducir el coste total.
Gastos del Registro de la Propiedad
Estos son gastos que se generan al inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, un paso que, aunque no es obligatorio, proporciona una seguridad jurídica trascendental al nuevo propietario.
coste de inscribir la vivienda
Los gastos relacionados con la inscripción varían según la localidad y pueden oscilar entre 100 y 400 euros, dependiendo de las especificaciones de cada caso. Este proceso asegura que la propiedad esté debidamente registrada a nombre del comprador.
Importancia de la inscripción
Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad es crucial para garantizar la seguridad de la titularidad. Sin esta inscripción, el comprador podría enfrentar riesgos sobre la propiedad en el futuro, como reclamaciones de terceros.
Impuestos a considerar en la compraventa
Los impuestos son una parte integral del coste total de la compraventa y pueden variar según la comunidad autónoma en la que se realice la compra.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este impuesto se aplica a la compra de viviendas de segunda mano y su porcentaje varía entre el 6% y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma del comprador. Es un gasto significativo a tener en cuenta.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
En la adquisición de viviendas nuevas, se aplica un IVA del 10% sobre el precio de compra. Este impuesto es fundamental en la compraventa de inmuebles que no han sido previamente habitados.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
El IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) se aplica sobre el valor escriturado de determinados actos notariales, y su tipo impositivo varía entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma. Este coste adicional debe tenerse en cuenta al cerrar una operación, aunque no siempre se aplica: por ejemplo, en la compra de vivienda de segunda mano sin hipoteca, el IAJD no se paga.
Reparto de gastos notariales entre comprador y vendedor
El reparto de los gastos notariales es un aspecto esencial en la compraventa de inmuebles, ya que determina quién asume cada uno de los costos asociados a la escritura. Es importante conocer cómo se distribuyen estos gastos según la normativa vigente.
Normativa del Código Civil sobre los gastos
El Código Civil español establece criterios claros acerca de la distribución de los gastos notariales en las operaciones de compraventa. Generalmente, se establece que:
- El vendedor es responsable de los gastos relacionados con el otorgamiento de la escritura, incluidos los honorarios del notario por la redacción y firma del documento.
- El comprador asume los gastos de la primera copia de la escritura y de las copias adicionales necesarias para inscribir la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Esta regulación busca proteger a ambas partes, otorgando claridad en el proceso de compra-venta. Sin embargo, puede haber variaciones según acuerdos previos entre las partes implicadas.
Posibilidad de acuerdos entre las partes
Si bien el Código Civil establece un reparto general de los gastos, las partes tienen la libertad de llegar a acuerdos distintos que pueden modificar esta normativa. Es recomendable que:
- Las partes se reúnan y negocien el reparto de los gastos notariales antes de formalizar la compraventa.
- Los acuerdos alcanzados se documenten por escrito en el contrato de compraventa, para evitar futuros malentendidos o disputas.
Este enfoque permite que tanto el comprador como el vendedor se sientan cómodos con las condiciones de la transacción, favoreciendo una relación más transparentada entre ambas partes.
Existen varios factores que pueden influir en el coste total de la escritura notarial. Estos aspectos son esenciales para entender la variabilidad de los gastos asociados a la compraventa de un inmueble.
Factores adicionales que afectan al coste de la escritura
Complejidad de la operación de compraventa
La complejidad de la operación también puede repercutir en el coste de la escritura. Los casos en los que hay múltiples propietarios, servidumbres o acuerdos previos pueden requerir mayor tiempo y esfuerzo por parte del notario. Este tipo de situaciones pueden elevar los honorarios notariales debido a la necesidad de un análisis más exhaustivo.
Número de páginas de la escritura
El número de páginas que conforman la escritura es otro aspecto relevante. Cuantas más páginas se incluyan, mayor será el costo, dado que los honorarios notariales se calculan en parte en función de la extensión del documento. Las escrituras más complejas, con más cláusulas y detalles, naturalmente tienden a ser más largas, lo que incrementa su precio.
Solicitud de copias autorizadas
Cuando se necesita obtener copias autorizadas de la escritura, esto también puede aumentar significativamente los costes. Cada copia tiene un precio que suele oscilar entre 50 y 90 euros. Si las partes involucradas requieren varias copias para diversos trámites, esto sumará al gasto total de la compraventa.
Otros costes relacionados con la compraventa
Durante el proceso de compraventa, es necesario considerar varios costes adicionales que pueden surgir y que son fundamentales para completar la transacción de manera adecuada.
Tasación de la vivienda
La tasación es un procedimiento que consiste en evaluar el valor real de un inmueble. Este servicio es especialmente relevante cuando se solicita una hipoteca, ya que el banco requiere una valoración oficial para garantizar el préstamo.
El coste de la tasación puede variar en función de diferentes factores, tales como:
- La ubicación del inmueble.
- El tamaño y características de la propiedad.
- La empresa o profesional encargado de realizar la tasación.
Generalmente, el precio de una tasación comienza en torno a 250 euros para los casos más simples, aunque generalmente será más alto dependiendo de las circunstancias mencionadas.
Servicios de gestoría
La contratación de una gestoría es opcional, pero puede facilitar el proceso de compraventa al encargarse de gran parte de la burocracia y trámites necesarios. El papel de la gestoría incluye:
- Asesorar sobre la documentación requerida.
- Coordinar con la notaría y el Registro de la Propiedad.
- Manejar la presentación de impuestos.
Los honorarios de una gestoría pueden oscilar entre 300 y 600 euros, dependiendo de la complejidad de los servicios prestados y del profesional elegido para llevar a cabo la gestión.
El siguiente ejemplo práctico ilustra cómo se calculan los gastos en una compraventa de inmueble, enfocado en un caso específico en Oviedo.
Ejemplo práctico de cálculo de gastos en una compraventa
Escenario de compraventa en Oviedo
Se considera el caso de un piso valorado en 250,000 euros, situado en el centro de Oviedo. La operación de compraventa incluye la necesidad de realizar una escritura notarial, inscripción en el Registro de la Propiedad y el pago de impuestos correspondientes.
Estimación detallada de los costes
- Honorarios notariales:
- El cálculo de los honorarios notariales se realiza de acuerdo con el valor de la vivienda. Para un inmueble de 250,000 euros, se estima que los honorarios ascienden aproximadamente a 1.040 euros. dependiendo de diversos factores como la extensión de la escritura y el número de copias solicitadas.
- Gastos del Registro de la Propiedad:
- Los gastos relacionados con la inscripción de la escritura suelen variar. En este caso, se puede prever un coste de unos 300-600 euros inlcuyendo todos los costes adicionales, como notas simples, certificaciones o la extensión de la escritura.
- Gestoria: entre 300 y 600 euros ( variable tambien en funcion de servicios). En caso de solicitar una hipoteca, es habitual que la entidad financiera proponga una gestoría para encargarse de la liquidación de impuestos y la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
- Impuestos: aunque no son gastos norariales, hay que tener en cuenta estos impuestos en la compraventa
- En el caso de una vivienda de segunda mano, aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para este inmueble, que es un tipo medio usualmente del 8% en Asturias ( pero que puede ser menor o mayor en cierta condiciones)
- En caso de ser una vivienda nueva, el IVA sería del 10%,
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en esta transacción se calcularía al 1.2%, pero que no aplica en el caso de segunda mano, a no ser que se necesite hipoteca
Como se ve, hay que tener en cuenta todos los gastos inherentes a la compraventa, para no llevarse sustos. Estos gastos son aproximados, y a menudo van cambiando con el tiempo debido a cambios legislativos.
Conclusión: ¿Vas a firmar una escritura? En Arxus te acompañamos en cada paso
El coste de escriturar una vivienda puede variar, pero lo que nunca debe variar es la tranquilidad de saber que todo está bien hecho. En Arxus Inmobiliaria te ayudamos a gestionar la compra o venta de tu vivienda con total seguridad jurídica, explicándote los gastos desde el primer momento y acompañándote hasta el notario.
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