Vender una casa implica una serie de requisitos legales y documentales que deben cumplirse para llevar a cabo la transacción de manera efectiva. Contar con la documentación necesaria es fundamental para evitar complicaciones en el proceso de compraventa.
Desde Arxus Agencia Inmobiliaria, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre los documentos necesarios para vender una casa, así como otros aspectos clave relacionados con los gastos, trámites notariales y obligaciones del vendedor.
¿Qué Documentos Necesitas para Vender una Casa?
1. Escritura de Propiedad
Es el documento que acredita que eres el propietario legal de la vivienda. Este documento se obtiene cuando compras la propiedad y se encuentra registrado en el Registro de la Propiedad.
El notario necesitará esta escritura para redactar la nueva escritura de compraventa. Si no tienes acceso a ella, puedes solicitar una copia en el Registro de la Propiedad, aunque esto puede implicar un pequeño coste.
2. Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, todos los inmuebles que se vendan deben contar con un certificado de eficiencia energética. Este documento detalla el rendimiento energético de la vivienda y sus emisiones de CO2.
Se obtiene a través de un técnico especializado y su coste varía dependiendo de la ubicación y el tamaño de la propiedad, rondando entre 100 y 300 euros. Además, el certificado tiene una validez de 10 años.
3. Nota Simple del Registro de la Propiedad
La nota simple es un documento que detalla la situación jurídica de la vivienda, incluyendo posibles cargas o hipotecas. Permite a ambas partes comprobar que no existen problemas legales que puedan afectar la operación. Su coste suele ser inferior a 10 euros y se puede obtener fácilmente online o en el Registro de la Propiedad más cercano.
4. Certificado de Deudas con la Comunidad
Si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, necesitarás este certificado emitido por el administrador de la comunidad. Este documento asegura al comprador que no existen deudas pendientes en concepto de cuotas comunitarias.
Su coste es reducido, pero puede haber una tarifa administrativa asociada. Es fundamental presentarlo en el momento de la firma para evitar problemas legales.
5. Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Este impuesto es obligatorio para todos los propietarios de inmuebles y se calcula en función del valor catastral de la vivienda. Es recomendable entregar al comprador los últimos recibos pagados para demostrar que estás al corriente de tus obligaciones fiscales.
En algunos municipios, el IBI puede ser un gasto compartido entre vendedor y comprador, dependiendo de lo pactado.
6. Certificado de Hipoteca Cancelada (si aplica)
Si la vivienda tuvo una hipoteca, necesitarás demostrar que ya ha sido cancelada. Este certificado, emitido por la entidad financiera, es esencial para completar la venta.
También deberás registrar esta cancelación en el Registro de la Propiedad, lo cual puede implicar costes notariales y administrativos adicionales.
7. DNI o NIE del Vendedor
El notario requerirá una copia de tu documento de identificación vigente para acreditar tu identidad. Si no tienes un documento actualizado, deberás renovarlo antes de la firma de la escritura.
8. Contrato de Arras (si aplica)
Este contrato, firmado entre comprador y vendedor, es un acuerdo previo a la escritura definitiva que establece las condiciones de la compraventa. Incluye cláusulas como el precio de la vivienda, el plazo para firmar la escritura y las penalizaciones en caso de incumplimiento. Es una garantía tanto para el vendedor como para el comprador. Tienes más información sobre los contratos de arras aquí
Trámites para Vender un Piso
1. Tasación de la Vivienda
Aunque no es obligatorio, realizar una tasación puede ser crucial para establecer un precio competitivo. Si el comprador necesita una hipoteca, esta tasación será obligatoria y deberá ser realizada por una empresa homologada. Los costes oscilan entre 300 y 700 euros, dependiendo de la ubicación y el tamaño de la vivienda.
2. Gestiones en el Registro de la Propiedad
Asegúrate de que la vivienda esté libre de cargas o hipotecas antes de proceder con la venta. Si la vivienda tiene una hipoteca activa, deberás:
- Solicitar un certificado de deuda pendiente al banco.
- Realizar el pago correspondiente.
- Gestionar la cancelación registral en el Registro de la Propiedad. Este proceso puede llevar tiempo y generar costes adicionales de hasta 1.000 euros, dependiendo de los trámites necesarios. Es altamente recomendable contar con un gestor o abogado para garantizar que todo se realice correctamente.
3. Firma de la Escritura
Este paso se realiza ante un notario, quien redactará la escritura de compraventa y validará el proceso legal. Es importante entregar toda la documentación con antelación para evitar retrasos. Los costes notariales suelen ser asumidos por el comprador, pero esto puede variar según el acuerdo entre las partes.
4. Liquidación de Impuestos
Una vez vendida la vivienda, deberás liquidar impuestos como:
- Plusvalía Municipal: Este impuesto grava el incremento del valor del terreno desde que adquiriste la propiedad hasta el momento de la venta. Su importe varía dependiendo de la localidad y el tiempo que hayas sido propietario.
- IRPF por Ganancias Patrimoniales: Si obtuviste una ganancia al vender la vivienda, tributarás entre el 19% y el 26% dependiendo del importe. Existen exenciones si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual o si tienes más de 65 años y es tu residencia habitual.
Trámites Después de Vender un Piso
1. Declaración del IRPF
Incluye la operación en tu declaración de la renta correspondiente al año en que se realizó la venta. Si tienes dudas sobre cómo calcular las ganancias patrimoniales, consulta con un asesor fiscal para evitar errores que puedan resultar en sanciones.
2. Liquidación de la Plusvalía
El plazo para pagar este impuesto varía entre municipios, pero generalmente es de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura. Es recomendable guardar una copia del justificante de pago.
3. Conservación de Documentos
Guarda una copia de la escritura de compraventa y otros documentos relacionados, ya que podrían ser necesarios para futuras gestiones como la declaración fiscal o la transmisión de la propiedad a un tercero.
Preguntas Frecuentes
¿Qué pasa si vendo una casa heredada?
Además de los documentos habituales, necesitarás:
- Certificado de defunción.
- Escritura de aceptación de herencia: Este documento formaliza la transmisión de la propiedad a los herederos.
- Liquidación del Impuesto de Sucesiones: Este impuesto debe ser pagado antes de proceder con la venta. Sus costes varían dependiendo de la comunidad autónoma.
¿El vendedor se queda con copia de la escritura?
Sí, el notario entregará una copia simple al vendedor para sus registros. Si necesitas una copia autorizada, puedes solicitarla posteriormente al notario.
¿Cuánto tiempo tengo para declarar la venta de un piso?
Deberás incluir la operación en tu declaración de la renta correspondiente al año en que se realizó la venta. No hacerlo puede implicar sanciones fiscales.
En Arxus Agencia Inmobiliaria , entendemos que vender una vivienda puede ser un proceso complejo. Por ello, te ofrecemos asesoramiento personalizado para que disfrutes de una experiencia segura y sin complicaciones. Si tienes dudas o necesitas ayuda con la documentación, y quieres vender tu propiedad en Asturias, puedes ver mas información o no dudes en contactarnos en el 985208580, pero lo mejor es que vengas a vernos a la C/ Fierro, 5 bajo ( El Fontán), Oviedo
