Vender piso con inquilino: todo lo que necesitas saber

Vender un piso con inquilino es posible. El proceso está regulado legalmente mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos, que explicita de qué manera se debe proceder según el caso. 

De hecho, se puede vender un piso con inquilino, lo que debes plantearte es si ese inquilino tendrá derecho a seguir siendo arrendatario del piso, o si por el contrario debe abandonarlo, y en qué plazos. 

Ten en cuenta que en general la ley protege los derechos del inquilino. Por lo tanto, de entrada no se puede echar al inquilino aunque tu intención sea vender el piso, salvo algunas circunstancias que veremos a continuación. 

Todo lo que debes saber para vender tu piso si ahora mismo lo tienes en alquiler. 

A grandes rasgos, existen dos aspectos relevantes a tener en cuenta:

  1. Si el contrato de alquiler está o no inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que es el factor más determinante que se contempla en la ley.
  2. La fecha y las condiciones contempladas en el contrato. Deberás revisar en qué año se formalizó el contrato de arrendamiento y las leyes que eran vigentes en esa fecha. También deberás analizar detenidamente las cláusulas y condiciones que se firmaron en el contrato de alquiler. Siempre que éstas estén dentro de la legalidad, serán las que determinarán de forma específica las posibilidades de permanencia en el piso por parte de los inquilinos. 

Vender mi piso con inquilino si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad

Si el contrato se inscribió en el Registro de la Propiedad antes de la transmisión de la propiedad puedes vender el piso, pero el comprador estará obligado a subrogarse al contrato de alquiler vigente. 

Esto significa que el inquilino tendrá derecho a seguir viviendo en el piso aunque éste haya cambiado de dueño. Las condiciones del alquiler deberán ser exactamente las mismas hasta que finalice el contrato.

Eso es muy favorecedor para el inquilino, ya que para él la venta no supondrá ningún problema. Pero puede que a ti te preocupe: no a todo el mundo le interesará comprar un piso con inquilino. Pero a algunas personas sí, como verás a continuación.

Obviamente, para una persona o familia que pretende comprar el piso para entrar a vivir no es la mejor opción. Debería esperar a que finalice el contrato de alquiler hasta poder, por fin, hacer uso del piso. De todas maneras, la parte positiva es que durante ese tiempo estaría cobrando la renta mensual del alquiler. Teniendo esto en cuenta y negociando un precio de venta interesante no es tan complicado acabar vendiendo el piso, especialmente si el comprador no tiene demasiada urgencia por entrar a vivir. Todo es cuestión de valorarlo.

Pero más allá de esto, ten en cuenta que muchos pisos se compran como forma de inversión. En estos casos, los compradores no quieren entrar a vivir en el piso, sino sacar rentabilidad con el mismo, y por lo tanto no les importa que en él haya inquilinos o no. Más bien sería lo contrario: probablemente les interese aún más el piso si éste ya tiene inquilinos, porque eso significa que su inversión será rentable desde el primer momento.

Es una de las situaciones que más valoran los inversores siempre que la cuota de alquiler actual esté dentro de sus expectativas (recuerda que esa cuota permanecerá invariable mientras que el contrato tenga vigencia).

Así que ya ves, vender un piso con inquilino no tiene porque ser un impedimento, hay compradores que podrían estar interesados en esta operación. 

Vender mi piso con inquilino si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad

Si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad y tu intención es que los inquilinos abandonen el piso tras venderlo, estás en la situación más favorecedora para tus intereses.

Y es que, en este caso, el contrato de arrendamiento podría quedar extinguido. El comprador del piso podría tener derecho a que el contrato de alquiler finalice al efectuarse la compra, y podrá comunicar a los inquilinos su intención de finalizar el contrato. Una excepción es que en el contrato de alquiler se exprese lo contrario de forma específica, pero no suele ser habitual. Así pues, los inquilinos tendrán que abandonar el piso en el plazo de tres meses desde que reciben tal notificación.

De todas formas, lo mejor es asesorarse para cada caso en particular, pues aunque la ley daba esta posibilidad, en la práctica y por jurisprudencia, no hay muchos casos donde se aplique. Esto ha sido modificado por la nueva reciente ley de arrendamientos, y esta posibilidad ha desaparecido totalmente para contratos posteriores.

En cualquier caso, recomendamos presentarles a los compradores toda la información que les garantice su derecho, porque si tienen dudas o desconfían terminarán descartando tu oferta y buscarán un piso que no tenga inquilinos en el momento de la compra. En estos casos, contar con el apoyo de una inmobiliaria ofrece confianza a ambas partes y facilita las gestiones que se deberán realizar.

Antes de poner a la venta el piso puede ser obligatorio ofrecer a los inquilinos la posibilidad de comprar el piso

Hemos llegado a este punto sin valorar una de las opciones que más te podrían interesar como propietario: Vender el piso a los inquilinos que lo están habitando actualmente.

Piensa que ellos ya se han amoldado al piso y es muy posible que estén interesados en comprarlo. Así que ésta debería ser una de las primeras opciones que te plantees. 

Y debes hacerlo no solo por tus propios intereses. Estás obligado a comunicarle a tus inquilinos tu intención de vender el piso y el precio de venta que propones. Estas condiciones de venta deben ser las mismas que se le ofrecen a cualquier otro comprador potencial.

Y es que los inquilinos tienen derecho preferente a la hora de adquirir el piso. Desde que reciben la comunicación, disponen de 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo ( a no ser que hayan renunciado al mismo). Durante ese tiempo, los inquilinos valorarán si les interesa o no comprar el piso. En caso que así sea, la operación habrá sido todo un éxito para ti. La venta más rápida y fácil con la que te podías encontrar. 

Si por el contrario no están interesados en comprarlo o no pueden hacer frente al pago, tú podrás continuar con la venta de tu piso, por supuesto, con los inquilinos dentro.

En defecto del tanteo, es decir, si no les hubieses enviado la notificación inicial, o bien si el precio de compraventa termina siendo inferior al precio inicialmente expuesto, los inquilinos pueden ejercer su derecho de retracto. Este derecho les permite volver a disponer de 30 días naturales para valorar las nuevas condiciones. En caso de estar interesados, tendrán derecho a comprarlo. Se les debe comunicar, por lo tanto, 30 días antes de formalizar el contrato de compraventa con el otro comprador. 

Esto sería así siempre que en el contrato de alquiler no se haya especificado lo contrario. Si en dicho contrato se indica de forma específica que el inquilino desiste de su derecho a la adquisición preferente, entonces no sería necesario ofrecerle la posibilidad de compra.

Recomendaciones finales para vender un inmueble con inquilinos

Ten en cuenta que el proceso de venta va ser un poco más complejo que si el piso está vacío, especialmente a la hora de enseñar el piso a los potenciales compradores.

Y es que, obviamente, los inquilinos tendrán que acceder a abrir sus puertas a los compradores, algo que en general no les hace demasiada gracia ya que se invade su intimidad y se les interrumpe en sus rutinas. Pero lo que está claro es que sin ver el piso, nadie lo comprará.

Así que debes tratar el tema con mucho tacto y empatía con los inquilinos. Si no acceden por buena voluntad, intenta llegar a un acuerdo con ellos, por ejemplo, reducir temporalmente su cuota de alquiler o contratar a alguna persona que les ayude con la limpieza del hogar. Ten en cuenta que si se niegan a enseñar el piso, la ley ampara al inquilino y no tendrás nada que hacer.

También es muy importante ser transparente con el posible comprador, comunicarle que el piso está siendo arrendado y qué opciones existen.

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