Vender un piso con hipoteca: Las tres soluciones que debes conocer
En este artículo te contaremos qué tres soluciones existen para vender un piso con hipoteca.
Así podrás tomar la decisión más adecuada para tu caso concreto.
Si estás leyendo esto es que, como la gran mayoría de las personas, cuando adquiriste tu piso tuviste que pedir una hipoteca, y con ello, adquiriste un compromiso con el banco de varios años de duración.
Sin embargo, las circunstancias personales van cambiando, y es frecuente que llegue un momento en el que los propietarios quieran vender su piso a pesar de que aún no han terminado de pagar su préstamo hipotecario.
Los motivos más frecuentes son, por ejemplo, que la familia crece y el piso que compraron se les ha quedado pequeño, o que la pareja se separa y deciden poner a la venta el inmueble para rehacer sus vidas.
Así pues, vender un piso con hipoteca es algo muy común hoy en día.
Quizás ahora mismo te parece algo complicado de gestionar y das por hecho que va a suponer infinidad de trámites y problemas. Pero en realidad no es tan complejo, como verás a lo largo de este artículo.
De hecho, nuestro objetivo es que analices todas las opciones disponibles al vender un piso con hipoteca y conozcas los trámites a realizar en cada caso.
Sin embargo, para un asesoramiento más detallado, te recomendamos que después de leer este artículo consultes tu caso particular con la agencia inmobiliaria en la que confiarás la venta de tu inmueble. Allí te podrán orientar en todo momento y de la manera más personalizada posible.
1. Cancelación de hipoteca
Para valorar esta opción, antes deberías realizar un pequeño cálculo con los dos importes siguientes:
- Qué cantidad de hipoteca te queda pendiente de abonar
- Cuál será el precio de venta del piso
Conocer el precio de venta actual es imprescindible para que el cálculo sea realista, así que no te bases en lo que pagaste en su día. Los precios evolucionan constantemente y lo más posible es que el precio de tu piso haya cambiado.
Para no llevarte sorpresas a última hora, lo mejor es que pidas una valoración inmobiliaria profesional y así conozcas de la forma más ajustada posible el precio de venta actual.
Ahora llega el momento de calcular la diferencia, y tendrás ante ti dos posibilidades:
Tu deuda hipotecaria es inferior a lo que vale tu piso.
Por ejemplo: le debes al banco 40.000€ pero vas a vender tu piso por 100.000€. En este caso, podrás liquidar tu hipoteca y aún te sobrarán unos 60.000€ de beneficio.
Primero debes pedir al banco un certificado de deuda pendiente. El día de la venta deberás presentar este certificado ante el notario y rellenar el formulario de Actos Jurídicos Bancarios.
Cuando el comprador de tu piso realice el pago, el banco recibirá la cantidad que le corresponda para subsanar la deuda hipotecaria y el importe restante será para ti, a ingresar en la cuenta que indiques. Hecho esto, el pago y la cancelación de la hipoteca quedará registrada ante notario.
El último paso para que todo quede debidamente actualizado será realizar el levantamiento de la hipoteca en el Registro. En algunos casos es el banco el que se encarga de realizarlo, aunque en cualquier caso deberás pagarlo tú.
Ya ves que esta solución es bien sencilla: puedes cancelar la hipoteca en el mismo momento en que vendes el piso sin tener que realizar demasiados trámites. Es, posiblemente, la mejor solución si el valor de tu hipoteca es inferior al precio de venta del piso.
Tu deuda hipotecaria es superior a lo que vale tu piso.
Por ejemplo: le debes al banco 130.000€ y el piso ahora se vende por 110.000€. En este caso podrás cancelar tu hipoteca, pero se te generará un nueva deuda con el banco de unos 20.000€ (en este caso no será un préstamo hipotecario sino un préstamo personal sino dispones del dinero para hacer frente al pago).
Las gestiones serían prácticamente idénticas: Solicitar el certificado de deuda pendiente, presentarlo ante notario y entregar el importe de la venta íntegramente al banco. A continuación, y aquí viene la diferencia, lo que reste por pagar se convertirá en un préstamo personal entre tú y el banco (para lo que el banco estudiará la concesión del préstamo, con el papeleo que esto conlleva).
Antes de elegir esta opción, te conviene valorar si realmente es imprescindible vender el piso ahora o puedes esperar, si puedes realizar alguna reforma para incrementar el valor de tu piso, si puedes alquilarlo un tiempo antes de venderlo definitivamente, etc.
Si realmente te urge venderlo y la deuda que te queda con el banco no es excesiva, tampoco sería una mala opción hacerlo así. Ahora bien, ten en cuenta que los intereses de un préstamo personal suelen ser superiores a los de un préstamo hipotecario.
2. Subrogación de la deuda hipotecaria
Esta opción también es muy interesante. En este caso, la deuda que tienes pendiente con el banco se transmite al nuevo comprador. Es decir, será él quien se hará cargo de la deuda, subrogándose a la misma y adquiriendo todas sus obligaciones y derechos.
De esta manera, tú te liberas de la deuda con el banco, ya que el titular de la hipoteca pasará a ser el nuevo comprador.
Para que esto sea posible, el banco tiene que estudiar al comprador, asegurarse que éste podrá hacer frente a la deuda que va a adquirir y dar el visto bueno.
También debes contar con el beneplácito del comprador, que debe aceptar las condiciones (comisiones, cláusulas, interés) que en su día tú aceptaste para la hipoteca. Lo más beneficioso para el comprador es que hacerlo así le ahorra muchos gastos de compra y de constitución de una hipoteca.
Para ti, como vendedor, también supone un ahorro hacerlo así, ya que no deberás hacer frente a los gastos de cancelación de hipoteca. Simplemente deberás pagar los gastos derivados del estudio del nuevo deudor por parte del banco.
Esta opción es muy interesante en el caso de que el precio del piso coincida o sea muy cercano a la deuda hipotecaria. Tendrás que acordar con el comprador cómo gestionáis la cantidad sobrante para cerrar la operación de compraventa.
3. Hipoteca puente
La hipoteca puente es una opción muy atractiva si lo que quieres es comprar una nueva vivienda pero aún no has podido vender tu piso, y por lo tanto, aún tienes la hipoteca del mismo.
En este caso, en lugar de estar pagando dos hipotecas (la del piso que ya tenías y la de la nueva vivienda), pagarías las dos deudas de forma unificada. Las ventajas de hacerlo así son las siguientes:
- El importe mensual es inferior si lo comparamos con pagar dos hipotecas por separado.
- Te ahorras el tener que solicitar una nueva hipoteca.
Sin embargo, ten presente que el importe será mayor que el de una sola hipoteca, o que este cambiará a partir de un periodo de carencia, y esto lo convierte en opción un poco arriesgada. Si la venta de tu piso antiguo se demora mucho puede que tus ahorros sufran en exceso, al tener que hacer frente a una cuota mensual más elevada de lo habitual.
La condición indispensable, en cualquier caso, es que estarás obligado a vender el piso antiguo. No te apures, te darán un margen de seis meses a dos años. Cuando hayas vendido tu piso podrás cancelar lo que corresponde a la hipoteca antigua y te quedarás exclusivamente con la deuda de la nueva vivienda.
Conclusión
Si te encuentras en la necesidad de vender tu piso pero te preocupa el hecho de que aún estás pagando la hipoteca, esperamos que este artículo te haya permitido conocer las alternativas que tienes y darte cuenta de que, en general, no supone demasiado problema.
Ahora bien, te recomendamos que encargues vender tu piso a una agencia inmobiliaria para que puedan asesorarte en todos los trámites a realizar y, lo más importante, ayudarte a vender al mejor precio y de la forma más rápida posible.
Si estás en Oviedo o cercanías, puedes contactar con nosotros para concertar una cita, te atenderemos encantados.
